Pflegeheim verpachten oder verkaufen
und was bei der Entscheidung hilft

IInhaber eines Pflegeheims stehen vor einer strukturellen Entscheidung, die den Vermögensaufbau für 20 Jahre prägt, nämlich Verpachtung oder Verkauf. Beide Wege sind 2026 liquide, mit aktiven Käufer- und Pächter-Gruppen. Doch sie unterscheiden sich grundlegend in Steuerlast, Cashflow und Nachfolge-Logik. Wer die beiden Optionen in einer einfachen Vergleichsrechnung nebeneinanderstellt, übersieht meist, dass es sich um zwei verschiedene Vermögensklassen mit eigenem Risiko-Profil handelt.

In der Praxis erwägen viele Inhaber zunächst einen reinen Verkauf und wechseln nach Sondierung in eine OpCo/PropCo-Trennung. Der Grund ist meist nicht steuerlich getrieben, sondern eine Frage der Risiko-Sortierung. Betriebsrisiko abgeben, Immobilien-Cashflow behalten.

Dieser Beitrag ordnet die drei realistischen Wege ein und zeigt, an welchen Variablen sich die Empfehlung in der Praxis entscheidet. Wer den Schritt vom Erwägen zum strukturierten Verkauf eines Pflegeheims gehen will, braucht zuerst Klarheit über Cashflow-Profil, Steuerwirkung und Bewertungs-Niveau.

Verpachtung und Verkauf sind zwei Vermögensklassen

Die Verpachtung ist die Überlassung der Immobilie samt Inventar an einen Pächter, der den Pflegebetrieb in eigenem Namen führt. Der Verpächter bleibt Eigentümer und erhält monatliche Pacht. Versorgungsverträge nach §72 SGB XI werden auf den Pächter umgeschrieben, die Beschäftigungsverhältnisse gehen nach §613a BGB über.

Der Verkauf ist die vollständige Eigentumsübertragung, als Asset Deal mit Einzelübertragung von Immobilie, Inventar und Versorgungsverträgen oder als Share Deal mit Übertragung der Geschäftsanteile. Der Inhaber erhält einen einmaligen Kaufpreis, gibt aber alle künftigen Cashflows ab.

Drei Unterschiede trennen die Wege. Beim Cashflow-Profil liefert die Verpachtung 15 bis 25 Jahre planbaren, indexierten Cashflow, der Verkauf einen Einmal-Erlös. Bei der Risiko-Allokation verschiebt die Verpachtung das Operativ-Risiko aus Belegung, Personal und Heimaufsicht auf den Pächter, behält aber das Vermieter-Risiko aus Pächter-Insolvenz und Instandhaltung, während der Verkauf alles transferiert. Bei der Steuerlast führt die Verpachtung zu laufenden Mieteinkünften, der Verkauf erzeugt einen einmaligen Veräußerungsgewinn mit eigenen Begünstigungsregeln.

Bewertungs-Multiples bei Verpachtung 2026

Drei Stellschrauben heben die Bruttoanfangsrendite

Diese drei Hebel entscheiden, ob ein objektidentisches Heim am unteren oder oberen Rand seiner Bandbreite verkauft wird. Sie lassen sich vor dem Prozess gezielt vorbereiten, Pacht anheben, Indexierung nachverhandeln, Bonität dokumentieren.

OpCo/PropCo-Trennung ist der eigentliche Bewertungs-Hebel

Die OpCo/PropCo-Trennung ist die strukturierte Aufspaltung in eine Betriebsgesellschaft (OpCo) und eine Besitzgesellschaft (PropCo). Die PropCo hält die Immobilie und verpachtet sie an die OpCo, die den Pflegebetrieb führt. In einem Verkaufskontext können beide an unterschiedliche Käufergruppen verkauft werden, und genau dort liegt der Hebel.

Integriert verkaufen oder trennen

Wer einen 8-Heim-Verbund integriert verkauft, erzielt typischerweise 5,0x bis 6,0x EBITDA. Wer denselben Verbund strukturiert in OpCo für Pflegekonzern oder PE und PropCo für REIT oder Healthcare-Real-Estate-Fonds trennt, erzielt häufig 5,5 bis 6,0 Prozent BAR auf der Immobilien-Seite plus 6,0x bis 6,5x EBITDA auf der Betriebsseite. In der Bridge entsteht regelmäßig ein spürbarer Bewertungs-Aufschlag gegenüber dem integrierten Verkauf.

Was die Trennung tragfähig macht

In der Praxis ist die OpCo/PropCo-Trennung mit anschließendem Teil-Verkauf der OpCo häufig wirtschaftlich überlegen, vorausgesetzt, das Heim hat substanzielle Qualität. Bei Einzelheimen unter 100 Betten, schwächeren Standorten oder Investitionsstau ist der einfache Verkauf der ehrlichere Weg.

Häufige Fragen zu Verpachtung und Verkauf