Eine Strukturierungs-Entscheidung, die den Verkaufserlös um 20–35 % verändert.
Im Pflegeheim-Verkauf ist die Wahl zwischen Single-Sale (Komplettverkauf) und OpCo/PropCo-Strukturierung (Trennung von Operativgeschäft und Immobilie) eine der hebelstärksten Entscheidungen im gesamten Verkaufsprozess. Sie bestimmt, welche Käufergruppen am Tisch sitzen, welche Bewertungs-Logik zur Anwendung kommt und wie hoch der Gesamterlös am Ende ausfällt.
Die OpCo/PropCo-Struktur trennt das Pflegeheim in zwei wirtschaftliche Einheiten: Die Operating Company (OpCo) führt das Pflegegeschäft, beschäftigt die Mitarbeiter und hält die Versorgungsverträge mit den Pflegekassen. Die Property Company (PropCo) hält die Immobilie und verpachtet sie über einen langfristigen Pachtvertrag von typischerweise 15 bis 25 Jahren an die OpCo. Beide Einheiten können unabhängig voneinander verkauft werden — an unterschiedliche Käufergruppen, mit unterschiedlichen Bewertungs-Multiplen.
“In zwei Drittel unserer Pflegeheim-Mandate ist die OpCo/PropCo-Struktur am Ende der bessere Weg — vorausgesetzt, sie wird 18+ Monate vor dem Verkauf sauber aufgesetzt.”
Die Logik dahinter ist ökonomisch eindeutig: Healthcare-Immobilien werden in der PropCo nach Bruttoanfangsrendite (BAR) zwischen 4,3 und 6,0 Prozent bewertet — das entspricht einem Multiple von 16x bis 23x auf die Pacht. Das Pflegegeschäft in der OpCo wird nach EBIT-Multiplen zwischen 5,0x und 9,0x bewertet. Bei einem Single-Sale werden beide Welten in einem Mischmultiple zusammengefasst — was die Pflegeimmobilie deutlich unter ihrem reinen Immobilienwert handelt.
Diese Seite zeigt im Detail, wie die OpCo/PropCo-Struktur funktioniert, welche Vorteile sie bietet, wie die Käufergruppen pro Hälfte aussehen — und unter welchen Bedingungen ein Single-Sale die bessere Wahl bleibt.
Wie OpCo/PropCo ein Pflegeheim aufteilt
Aus einer einzigen Gesellschaft werden zwei: die OpCo führt den Pflegebetrieb, die PropCo hält die Immobilie. Verbunden sind beide über einen langfristigen Pachtvertrag — die zentrale rechtliche und wirtschaftliche Brücke.
Pflegebetrieb
Operatives Pflegegeschäft mit allen Lizenzen, Mitarbeitern und Verträgen.
- ›Versorgungsverträge nach §72 SGB XI
- ›Sämtliche Mitarbeiter inkl. Pflege- und Verwaltungsteam
- ›MDK-Bewertungen, Heimaufsichts-Lizenzen, Pflegegrad-Mix
- ›Operative Verträge: Krankenkassen, Lieferanten, IT, Personal
Pflegeimmobilie
Immobilien-Asset mit langfristigem Pachtvertrag als einzige Einnahmequelle.
- ›Pflegeheim-Immobilie (Grundstück + Gebäude)
- ›Langfristiger Pachtvertrag mit OpCo (15–25 Jahre)
- ›Fixe Pachtzahlungen mit Indexierung (typisch CPI-gebunden)
- ›Niedrige operative Komplexität — Asset-Klasse Healthcare-Real-Estate
Sechs Hebel, die OpCo/PropCo zur ersten Wahl machen
Die OpCo/PropCo-Struktur ist nicht nur eine bewertungstechnische Optimierung — sie verändert die Verhandlungs-Position des Verkäufers fundamental. Das sind die wichtigsten Hebel.
Höherer Gesamterlös
Summe beider Einzelverkäufe übersteigt typischerweise den Single-Sale um 20–35 %, weil Bewertungs-Logiken sauber getrennt werden.
Größere Käufer-Reichweite
PropCo öffnet die Tür zu Healthcare-REITs (Aedifica, Cofinimmo, Primonial), die im Single-Sale nicht zugreifen können.
Bessere Bewertungs-Multiplen
Immobilie nach BAR (4,3–6,0 %) statt nach EBIT-Mischmultiple — das macht im 100-Betten-Heim oft 2–4 Mio. € aus.
Steuerliche Optimierung
Saubere Trennung erlaubt §16/§34 EStG-Begünstigungen bei OpCo-Verkauf und Holding-Strukturierung bei PropCo.
Strategische Flexibilität
Verkauf von OpCo und PropCo zeitlich gestaffelt möglich — z. B. PropCo zuerst, OpCo nach Performance-Stabilisierung.
Operative Kontinuität
Pachtvertrag sichert Standort und Versorgungs-Kontinuität langfristig, auch wenn beide Einheiten den Eigentümer wechseln.
Single-Sale vs. OpCo/PropCo am Beispielheim
100-Betten-Pflegeheim, 1,2 Mio. € EBIT, Immobilienwert 12 Mio. €. So sieht der typische Bewertungs-Vergleich aus — die exakten Zahlen variieren je nach Standort, Auslastung und Pflegegrad-Mix.
Single-Sale
- —1,2 Mio. € EBIT
- —Mischmultiple 7,5x — Operativgeschäft + Immobilie zusammen
- —Käufergruppe: nur Strategen + PE mit Real-Estate-Kapazität
- —Bewertung: ~9 Mio. €
OpCo + PropCo
- ✓OpCo: 1,2 Mio. € EBIT × 7,0x = 8,4 Mio. €
- ✓PropCo: 600 Tsd. € Pacht / 5,5 % BAR = 10,9 Mio. €
- ✓Käufer: Strategen/PE für OpCo + Healthcare-REIT für PropCo
- ✓Gesamterlös sauber strukturiert
Wer welchen Teil kauft — und mit welcher Bewertungs-Logik
Die wichtigste Konsequenz der OpCo/PropCo-Struktur: Sie bringt zwei separate Käufergruppen an den Tisch, die in einem Single-Sale gar nicht aktiv werden könnten. Healthcare-REITs auf der einen, operative Pflege-Plattformen auf der anderen Seite.
Healthcare-REITs & Family Offices
- 01Aedifica, Cofinimmo, Primonial, Civitas — paneuropäische Healthcare-REITs mit großen Pflegeimmobilien-Portfolios
- 02Family Offices mit Healthcare-Real-Estate-Allokation und langfristigem Anlagehorizont
- 03Bewertung über Bruttoanfangsrendite (BAR) — typisch 4,3 % bis 6,0 % je nach Pacht-Bonität
- 04Erwartung: 15–25 Jahre Pachtvertrag, Indexierung, bonitätsstarker Pächter
Pflegekonzerne, PE & Family-Office-Plattformen
- 01Strategische Pflegekonzerne mit Add-on-Strategie und regionaler Plattform-Logik
- 02Healthcare-Private-Equity mit Buy-and-Build-Profil im Pflegeheim-Segment
- 03Family Offices mit operativer Healthcare-Plattform und längerem Investment-Horizont
- 04Bewertung über EBIT-Multiplen — typisch 4,5x bis 9,5x je nach Größe, Auslastung und MDK-Bewertung
Pachtvertrag, Holding-Logik und Sperrfristen entscheiden über das Ergebnis
Die OpCo/PropCo-Struktur ist im Kern ein Pachtvertrag-Modell. Der Pachtvertrag zwischen OpCo und PropCo ist das zentrale Asset der PropCo-Bewertung — und das zentrale Risiko für den OpCo-Käufer. Pachtdauer (15–25 Jahre), Indexierung (typisch CPI-gebunden), Pacht-Höhe (üblicherweise 4–7 Prozent des Immobilienwertes p.a.) und Bonitäts-Sicherheiten sind die vier zentralen Verhandlungspunkte, die in der Strukturierung sauber gelöst werden müssen.
Auf der steuerlichen Seite ist die Strukturierung 18 bis 24 Monate vor Verkauf aufzusetzen. Der OpCo-Verkauf nach §16/§34 EStG kann bei sauberer Vorbereitung mit Tarifermäßigung (Fünftel-Regelung) abgewickelt werden. Die PropCo-Strukturierung erfolgt häufig über eine Holding mit §8b KStG-Begünstigung — was den Veräußerungsgewinn auf Holdingebene zu 95 Prozent steuerfrei macht. Sperrfristen (5 bis 7 Jahre nach Umstrukturierung) sind dabei zu beachten — wer die Struktur erst kurz vor Verkauf aufsetzt, riskiert die rückwirkende Aberkennung der Begünstigung.
MSI Partners arbeitet bei OpCo/PropCo-Strukturierungen eng mit spezialisierten Steuerberatern, Healthcare-Anwälten und Healthcare-REITs zusammen. Im Erstgespräch ordnen wir ein, ob die Struktur in Ihrer konkreten Situation den richtigen Hebel bietet — oder ob ein Single-Sale am Ende effizienter ist. Beide Wege sind valide; die Wahl hängt von Bewertung, Steuersituation und persönlicher Übergabe-Logik ab.
Im Schnitt empfehlen wir die OpCo/PropCo-Struktur in zwei Drittel der Pflegeheim-Mandate. In dem verbleibenden Drittel ist ein Single-Sale am Ende die bessere Wahl — etwa bei sehr kleinen Mandaten (unter 60 Betten), bei stark sanierungsbedürftigen Immobilien oder bei Eigentümer-Strukturen, in denen die Trennung steuerlich nicht attraktiv ist.
Antworten auf die wichtigsten OpCo/PropCo-Fragen
Diese sieben Fragen begegnen uns in fast jedem Pflegeheim-Mandat, bei dem über die OpCo/PropCo-Strukturierung entschieden wird. Hier die ehrlichen Antworten — basierend auf über 20 Jahren Branchenerfahrung im Pflege- und Healthcare-Sektor.
