Betrieb und Immobilie beim Pflegeheim getrennt betrachten
Beim Verkauf eines Pflegeheims kann es sinnvoll sein, Betrieb und Immobilie gemeinsam oder getrennt zu übertragen. Welche Struktur passt, hängt unter anderem von Eigentum, Verträgen, Finanzierung und den Zielen der Beteiligten ab. MSI Partners hilft, die Optionen zu ordnen und den Transaktionsprozess vorzubereiten. Rechtliche und steuerliche Fragen klären die jeweiligen Fachberater.
Eine Strukturierungs-Entscheidung, die den Verkaufserlös deutlich verändert
Im Pflegeheim-Verkauf ist die Wahl zwischen Single-Sale (Komplettverkauf) und OpCo/PropCo-Strukturierung (Trennung von Operativgeschäft und Immobilie) eine der hebelstärksten Entscheidungen im gesamten Verkaufsprozess. Sie bestimmt, welche Käufergruppen am Tisch sitzen, welche Bewertungs-Logik zur Anwendung kommt und wie hoch der Gesamterlös am Ende ausfällt.
Die OpCo/PropCo-Struktur trennt das Pflegeheim in zwei wirtschaftliche Einheiten: Die Operating Company (OpCo) führt das Pflegegeschäft, beschäftigt die Mitarbeiter und hält die Versorgungsverträge mit den Pflegekassen. Die Property Company (PropCo) hält die Immobilie und verpachtet sie über einen langfristigen Pachtvertrag von typischerweise 15 bis 25 Jahren an die OpCo. Beide Einheiten können unabhängig voneinander verkauft werden — an unterschiedliche Käufergruppen, mit unterschiedlichen Bewertungs-Multiplen.
“In vielen unserer Pflegeheim-Mandate ist die OpCo/PropCo-Struktur am Ende der bessere Weg — vorausgesetzt, sie wird 18+ Monate vor dem Verkauf sauber aufgesetzt.”
Die Logik dahinter ist ökonomisch eindeutig: Healthcare-Immobilien werden in der PropCo nach Bruttoanfangsrendite (BAR) zwischen 5,5 und 6,5 Prozent bewertet, das entspricht einem Multiple von 15x bis 18x auf die Jahrespacht. Das Pflegegeschäft in der OpCo wird über das bereinigte EBITDA nach Marktpacht bewertet. Bei einem Single-Sale werden beide Welten in einem Mischmultiple zusammengefasst, was die Pflegeimmobilie unter ihrem reinen Immobilienwert handelt.
Diese Seite zeigt im Detail, wie die OpCo/PropCo-Struktur funktioniert, welche Vorteile sie bietet, wie die Käufergruppen pro Hälfte aussehen — und unter welchen Bedingungen ein Single-Sale die bessere Wahl bleibt.
Wie OpCo/PropCo ein Pflegeheim aufteilt
Aus einer einzigen Gesellschaft werden zwei: die OpCo führt den Pflegebetrieb, die PropCo hält die Immobilie. Verbunden sind beide über einen langfristigen Pachtvertrag — die zentrale rechtliche und wirtschaftliche Brücke.
Pflegebetrieb
Operatives Pflegegeschäft mit allen Lizenzen, Mitarbeitern und Verträgen.
- ›Versorgungsverträge nach §72 SGB XI
- ›Sämtliche Mitarbeiter inkl. Pflege- und Verwaltungsteam
- ›MD-Bewertungen, Heimaufsichts-Lizenzen, Pflegegrad-Mix
- ›Operative Verträge: Krankenkassen, Lieferanten, IT, Personal
Pflegeimmobilie
Immobilien-Asset mit langfristigem Pachtvertrag als einzige Einnahmequelle.
- ›Pflegeheim-Immobilie (Grundstück + Gebäude)
- ›Langfristiger Pachtvertrag mit OpCo (15–25 Jahre)
- ›Fixe Pachtzahlungen mit Indexierung (typisch CPI-gebunden)
- ›Niedrige operative Komplexität — Asset-Klasse Healthcare-Real-Estate
Sechs Hebel, die OpCo/PropCo zur ersten Wahl machen
Die OpCo/PropCo-Struktur ist nicht nur eine bewertungstechnische Optimierung — sie verändert die Verhandlungs-Position des Verkäufers fundamental. Das sind die wichtigsten Hebel.
Höherer Gesamterlös
Summe beider Einzelverkäufe übersteigt den Single-Sale in der Regel spürbar, weil beide Bewertungs-Logiken sauber getrennt werden.
Größere Käufer-Reichweite
PropCo öffnet die Tür zu Healthcare-REITs (Aedifica-Cofinimmo, Primonial), die im Single-Sale nicht zugreifen können.
Bessere Bewertungs-Multiplen
Immobilie nach BAR (5,5 bis 6,5 %) statt im Mischmultiple. Im Beispiel unten macht das 4,2 Mio. € aus.
Steuerliche Optimierung
Saubere Trennung erlaubt §16/§34 EStG-Begünstigungen bei OpCo-Verkauf und Holding-Strukturierung bei PropCo.
Strategische Flexibilität
Verkauf von OpCo und PropCo zeitlich gestaffelt möglich — z. B. PropCo zuerst, OpCo nach Performance-Stabilisierung.
Operative Kontinuität
Pachtvertrag sichert Standort und Versorgungs-Kontinuität langfristig, auch wenn beide Einheiten den Eigentümer wechseln.
Single-Sale vs. OpCo/PropCo am Beispielheim
100-Betten-Pflegeheim, 1,2 Mio. € EBITDA vor Pacht, Marktpacht 600 Tsd. € pro Jahr. So sieht der Bewertungs-Vergleich aus. Die exakten Zahlen variieren je nach Standort, Auslastung und Pflegegrad-Mix.
Single-Sale
- —1,2 Mio. € EBITDA vor Pacht
- —Mischmultiple 7,5x — Operativgeschäft + Immobilie zusammen
- —Käufergruppe: nur Strategen + PE mit Real-Estate-Kapazität
- —Bewertung: ~9 Mio. €
OpCo + PropCo
- ✓OpCo: 0,6 Mio. € EBITDA nach Marktpacht × 5,0x = 3,0 Mio. €
- ✓PropCo: 600 Tsd. € Pacht / 5,9 % BAR = 10,2 Mio. €
- ✓Käufer: Strategen/PE für OpCo + Healthcare-REIT für PropCo
- ✓Gesamterlös sauber strukturiert
Wer welchen Teil kauft — und mit welcher Bewertungs-Logik
Die wichtigste Konsequenz der OpCo/PropCo-Struktur: Sie bringt zwei separate Käufergruppen an den Tisch, die in einem Single-Sale gar nicht aktiv werden könnten. Healthcare-REITs auf der einen, operative Pflege-Plattformen auf der anderen Seite.
Healthcare-REITs & Family Offices
- 01Aedifica-Cofinimmo, Primonial, Civitas — paneuropäische Healthcare-REITs mit großen Pflegeimmobilien-Portfolios
- 02Family Offices mit Healthcare-Real-Estate-Allokation und langfristigem Anlagehorizont
- 03Bewertung über die Bruttoanfangsrendite (BAR), typisch 5,5 % bis 6,5 % je nach Pacht-Bonität
- 04Erwartung: 15–25 Jahre Pachtvertrag, Indexierung, bonitätsstarker Pächter
Pflegekonzerne, PE & Family-Office-Plattformen
- 01Strategische Pflegekonzerne mit Add-on-Strategie und regionaler Plattform-Logik
- 02Healthcare-Private-Equity mit Buy-and-Build-Profil im Pflegeheim-Segment
- 03Family Offices mit operativer Healthcare-Plattform und längerem Investment-Horizont
- 04Bewertung über das bereinigte EBITDA nach Marktpacht, je nach Größe, Auslastung und Ergebnis der MD-Qualitätsprüfung
Betrieb und Immobilie richtig strukturieren
30 Minuten mit Michael Scheidel per Microsoft Teams. Wir prüfen, ob eine Trennung von Betrieb und Immobilie bei Ihrem Pflegeheim den Erlös steigert.
Oder schreiben Sie uns eine Nachricht→Pachtvertrag, Holding-Logik und Sperrfristen entscheiden über das Ergebnis
Die OpCo/PropCo-Struktur ist im Kern ein Pachtvertrag-Modell. Der Pachtvertrag zwischen OpCo und PropCo ist das zentrale Asset der PropCo-Bewertung — und das zentrale Risiko für den OpCo-Käufer. Pachtdauer (15–25 Jahre), Indexierung (typisch CPI-gebunden), Pacht-Höhe (üblicherweise 4–7 Prozent des Immobilienwertes p.a.) und Bonitäts-Sicherheiten sind die vier zentralen Verhandlungspunkte, die in der Strukturierung sauber gelöst werden müssen.
Auf der steuerlichen Seite ist die Strukturierung 18 bis 24 Monate vor Verkauf aufzusetzen. Der OpCo-Verkauf nach §16/§34 EStG kann bei sauberer Vorbereitung mit Tarifermäßigung (Fünftel-Regelung) abgewickelt werden. Die PropCo-Strukturierung erfolgt häufig über eine Holding mit §8b KStG-Begünstigung — was den Veräußerungsgewinn auf Holdingebene zu 95 Prozent steuerfrei macht. Sperrfristen (5 bis 7 Jahre nach Umstrukturierung) sind dabei zu beachten — wer die Struktur erst kurz vor Verkauf aufsetzt, riskiert die rückwirkende Aberkennung der Begünstigung.
MSI Partners arbeitet bei OpCo/PropCo-Strukturierungen eng mit spezialisierten Steuerberatern, Healthcare-Anwälten und Healthcare-REITs zusammen. Im Erstgespräch ordnen wir ein, ob die Struktur in Ihrer konkreten Situation den richtigen Hebel bietet — oder ob ein Single-Sale am Ende effizienter ist. Beide Wege sind valide; die Wahl hängt von Bewertung, Steuersituation und persönlicher Übergabe-Logik ab.
Im Schnitt empfehlen wir die OpCo/PropCo-Struktur in vielen Pflegeheim-Mandaten. In dem verbleibenden Drittel ist ein Single-Sale am Ende die bessere Wahl — etwa bei sehr kleinen Mandaten (unter 60 Betten), bei stark sanierungsbedürftigen Immobilien oder bei Eigentümer-Strukturen, in denen die Trennung steuerlich nicht attraktiv ist.
Antworten auf die wichtigsten OpCo/PropCo-Fragen
Diese sieben Fragen begegnen uns in fast jedem Pflegeheim-Mandat, bei dem über die OpCo/PropCo-Strukturierung entschieden wird. Hier die ehrlichen Antworten — basierend auf über 20 Jahren Branchenerfahrung im Pflege- und Healthcare-Sektor.
Wann ist OpCo/PropCo dem Single-Sale überlegen?
Wie hoch ist die typische Pacht-Höhe?
Was sind realistische BAR-Ranges für Healthcare-REITs?
Welche steuerlichen Sperrfristen sind zu beachten?
Was passiert mit den Mitarbeitern bei OpCo-Verkauf?
Kann ich PropCo und OpCo zeitlich gestaffelt verkaufen?
Welche Pflegeheim-Größe rechtfertigt OpCo/PropCo?
Unternehmensverkauf
Bewertungs-Premium beim Pflegeheim 2026 durch OpCo/PropCo-Trennung
OpCo/PropCo trennt Betrieb und Immobilie und steigert die Gesamtbewertung im Pflegeheim häufig spürbar gegenüber einer integrierten Struktur.
Unternehmensverkauf
Pflegeheim verpachten oder verkaufen und was bei der Entscheidung hilft
Pflegeheim verpachten oder verkaufen, Bewertungs-Multiples mit Bruttoanfangsrendite, steuerliche Implikationen, OpCo/PropCo-Logik und Entscheidungsmatrix 2026.
Unternehmensverkauf
Pflegeheim-Multiples 2026 und die Werthebel der Bewertung
Wie Pflegeheime 2026 bewertet werden, OpCo-Multiples 2,5 bis 5,5x EBITDA, PropCo-Renditen 5,5 bis 6,5 Prozent und Werthebel die den Preis bewegen.
OpCo/PropCo oder Single-Sale — was ist für Sie der richtige Weg?
Verkäufer mit Käufern. Gründer mit Investoren. Betreiber mit Kapitalgebern. Michael Scheidel bringt mehr als 20 Jahre Branchenerfahrung in Pflege und Healthcare mit, dazu ein gewachsenes Netzwerk zu Entscheidern im Pflege- und Gesundheitssektor.