Pflegeheim im DACH-Raum verkaufen
Bei der Nachfolge eines Pflegeheims im DACH-Raum zählen Betreiber, Team, Bewohner, Investitionsbedarf und – falls vorhanden – die Immobilie. Wir ordnen mit Ihnen die Verkaufsoptionen und begleiten die Ansprache geeigneter Interessenten.
Ob Ihr Pflegeheim in einer deutschen Großstadt, einer österreichischen Landeshauptstadt oder einer Schweizer Gemeinde steht, die Fragen vor einem Verkauf ähneln sich. Es geht um die Zukunft der Bewohnerinnen und Bewohner und um ein Team, das oft über viele Jahre die Treue gehalten hat.
Im DACH-Raum kaufen längst nicht nur Anbieter aus dem eigenen Land, deutsche, österreichische und Schweizer Käufer prüfen oft dieselben Standorte parallel.
Wir begleiten Inhaberinnen und Inhaber im DACH-Raum mit Ruhe und Diskretion. Zunächst hören wir zu, was Ihnen wichtig ist. Diese Gespräche führt Michael Scheidel persönlich.
Pflegeheim-Käufer denken 2026 DACH-weit. Wer Immobilie und Betrieb strukturiert getrennt anbieten kann und gleichzeitig deutsche Plattformen, Pflege-Immobilien-Investoren, Schweizer Aktiengesellschaften und österreichische Pflegegruppen parallel ins Bieter-Verfahren bringt, sitzt in einer klaren Auswahl-Position statt in einer Verkaufs-Position, und holt regelmäßig 0,5x bis 1x mehr auf den Multiplikator.
5 Punkte, die Käufer bei DACH-Pflegeheimen besonders genau prüfen
Genau darauf kommt es in der Praxis an. Die folgenden fünf Punkte beeinflussen den Verkaufspreis Ihres Pflegeheims im DACH-Raum am stärksten.
- Immobilie und Betrieb getrennt verkaufenIm gesamten DACH-Raum bringt der getrennte Verkauf häufig 0,4x bis 0,6x Aufschlag gegenüber dem integrierten Verkauf. Dafür sprechen wir Pflege-Immobilien-Investoren und größere Verbünde parallel an.
- Pflegegrad- und Pflegestufen-Mix sauber ausweisenIn Deutschland die Pflegegrade 4 und 5, in Österreich die Pflegestufen 4 bis 7 und in der Schweiz ein BESA-RAI-Wert oberhalb des Medians bringen jeweils 0,3x bis 0,5x Aufschlag über die passende Tagsatz-Logik.
- Qualitätsprüfung sauber haltenDer MD in Deutschland, die Landes-Heimaufsicht in Österreich und kantonale Audits in der Schweiz, ohne offene Befunde in den letzten 24 Monaten bringt das 0,3x bis 0,5x Aufschlag.
- Auslastung über 95 Prozent haltenEine stabile Auslastung mit dokumentierter Warteliste ist ein wichtiger Werthebel, Schwankungen unter 88 Prozent kosten 0,5x bis 1,0x.
- Vorbereitung auf mehrere LänderEin mehrsprachiger Datenraum, länderspezifisch aufbereitete Versorgungsverträge und abgestimmte Anwälte in Deutschland, Österreich und der Schweiz verkürzen die Zeit bis zum Vertragsabschluss deutlich.
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Oder schreiben Sie uns eine Nachricht→Wie der stationäre Pflegemarkt im DACH-Raum tickt
Im DACH-Raum gibt es 2026 rund 16.000 Pflegeheime, davon etwa 13.500 in Deutschland mit rund 970.000 Betten, rund 950 in Österreich mit etwa 79.000 Betten und rund 1.560 in der Schweiz mit etwa 100.000 Betten. Die rechtlichen Rahmen unterscheiden sich deutlich. In Deutschland gilt das SGB XI mit den Landes-Heimgesetzen, in Österreich das Bundespflegegeldgesetz mit den Landes-Heimgesetzen, in der Schweiz das Krankenversicherungsgesetz mit kantonalen Pflegeheim-Listen, den BESA- und RAI-Pflegestufen und der EFAS-Reform ab 2028.
Drei Dinge prägen den DACH-Pflegeheim-Markt 2026. Der Pflegebedarf wächst jährlich um rund 2 Prozent, mit einem wachsenden Anteil der höheren Pflegestufen 4 bis 7, das hebt die Tagsatz-Strukturen. Deutsche Pflegeheim-Verbünde expandieren seit 2024 gezielt nach Österreich und in die Schweiz. Und immer mehr Pflege-Immobilien-Investoren bauen DACH-weit Immobilien-Portfolios auf und verpachten sie an Pflege-Betreiber.
Wer Pflegeheim und Pflegeimmobilie strukturiert getrennt anbietet, holt im DACH-Raum 2026 regelmäßig 0,4x bis 0,6x mehr auf den Gesamt-Verkaufspreis.
Auf der Käuferseite sind deutsche Pflegeheim-Verbünde aktiv, die gezielt in Österreich und der Schweiz unterwegs sind, dazu österreichische Pflegegruppen wie Caritas-Verbünde und das Diakoniewerk Gallneukirchen, Schweizer Pflegeheim-Aktiengesellschaften wie Senevita oder Strukturen nahe Tertianum, und Pflege-Immobilien-Investoren mit Pacht-Modellen. In strukturierten DACH-weiten Verkaufsprozessen sprechen wir für Pflegeheime typischerweise mehrere ernsthafte Käufer an, bei getrennter Vermarktung kommen zusätzliche Angebote für die Immobilie dazu. Bei Immobilien-Eigentum konkurrieren Pflege-Immobilien-Investoren über DACH-weite Portfolios, mit Pacht-Faktoren von drei bis fünfeinhalb Jahresmieten. Auf der Betriebs-Seite stehen größere Verbünde mit Integrations-Argumenten Familieninvestoren mit langfristigem Horizont gegenüber. Bei der Käuferauswahl zählen, ob sich bestehende Strukturen länderübergreifend wiederholen lassen, die Qualitäts-Audit-Historie und eine stabile Personalbesetzung in den letzten 24 Monaten.
Käufergruppen 2026 im DACH-Raum
Deutsche Pflegeheim-Verbünde mit DACH-Plan
Sie bauen einen DACH-weiten Verbund auf und kaufen gezielt in allen drei Ländern zu.
Investoren für Pflegeimmobilien im DACH-Raum
Sie bauen ein Immobilien-Portfolio auf und verpachten es an Pflege-Betreiber.
Schweizer Pflegeheim-Aktiengesellschaften
Sie wachsen über mehrere Kantone hinweg und öffnen sich zunehmend Richtung Deutschland.
Österreichische Pflegegruppen mit DACH-Strategie
Sie streuen ihr Engagement zunehmend auch nach Deutschland und in die Schweiz.
Multiples 2026 im DACH-Raum
Pflegeheim-Multiples liegen 2026 im DACH-Raum zwischen 3x und 5,5x EBITDA auf der Betriebs-Seite, dazu kommt oft eine separate Immobilien-Bewertung von 3x bis 5,5x der Jahresmiete. Schweizer Pflegeheime in Premium-Kantonen liegen am oberen Ende, deutsche und österreichische Mittelstands-Betriebe eher im unteren bis mittleren Bereich.
| Größenklasse | Umsatz-Bandbreite | EBITDA-Multiple | Typische Käufer |
|---|---|---|---|
| Einzelnes Pflegeheim (bis 80 Betten) | 2 bis 6 Mio. Euro / CHF | 3,0x bis 3,7x | Lokale Anbieter, die zukaufen, regionale Pflegegruppen |
| Mittelständisches Pflegeheim (80 bis 150 Betten) | 6 bis 14 Mio. Euro / CHF | 3,4x bis 4,6x | Deutsche Verbünde mit DACH-Plan, österreichische Verbünde |
| Großes Pflegeheim oder Kleinverbund | 14 bis 35 Mio. Euro / CHF | 4,1x bis 5,5x | DACH-weite Pflegeheim-Verbünde, Pflege-Immobilien-Investoren |
| Größerer DACH-Pflegeheim-Verbund | über 35 Mio. Euro / CHF | 5,2x bis 6,5x | Mittelgroße Private-Equity-Häuser, Schweizer Aktiengesellschaften, DACH-Strategen |
Was den Verkaufspreis hebt und was ihn drückt
Diese Faktoren wirken sich auf die Multiples aus, für Pflegeheim-Verkäufe im ganzen DACH-Raum, egal ob in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Was den Verkaufspreis nach oben treibt
- Eigentum der Pflege-Immobilie mit aktuellem Wertgutachten, das ermöglicht den getrennten Verkauf mit Aufschlag durch Immobilien-Käufer
- Auslastung stabil über 95 Prozent im 24-Monats-Schnitt, mit dokumentierter Warteliste
- Ein hoher Anteil höherer Pflegegrade, in Deutschland PG 4 und 5, in Österreich Stufen 4 bis 7, in der Schweiz ein BESA-RAI-Wert oberhalb des Medians
- Qualitätsprüfungen ohne wesentliche Beanstandungen in den letzten 24 Monaten, beim MD in Deutschland, bei der Landes-Heimaufsicht in Österreich und bei kantonalen Audits in der Schweiz
Was den Verkaufspreis nach unten zieht
- Ein hoher Investitionsstau bei Brandschutz, Barrierefreiheit oder Pflegestandards mit über 1 Mio. Euro Nachholbedarf drückt den Preis
- Ein Pachtvertrag mit ungünstigen Bedingungen oder kurzer Restlaufzeit unter 8 Jahren drückt die Multiples spürbar
- Offene Befunde beim MD, bei der Landes-Heimaufsicht oder auf kantonalen Pflegeheim-Listen, die noch nicht abgearbeitet sind
- Niedrige Auslastung unter 88 Prozent und unklare Anfragen für neue Plätze kosten 0,5x bis 1,0x
Warum MSI Partners für DACH-Pflegeheim-Mandate
- Über 20 Jahre Erfahrung von Michael Scheidel im Pflege- und Healthcare-Sektor, heute mit Fokus auf DACH-weite Pflegeheim-Verkäufe, auch mit getrennter Bewertung von Immobilie und Betrieb.
- Käuferbeziehungen im ganzen DACH-Raum, zu deutschen Pflegeheim-Verbünden, Pflege-Immobilien-Investoren, Schweizer Aktiengesellschaften und österreichischen Pflegegruppen.
- Eine pflegeheimspezifische Analyse der Werthebel, mit Blick auf MD-Prüfungen in Deutschland, die Landes-Heimaufsicht in Österreich und kantonale Audits in der Schweiz.
- Eine unverbindliche, vertrauliche Ersteinschätzung mit Empfehlung, ob sich der getrennte Verkauf von Immobilie und Betrieb lohnt.
- Käufersuche mit länderspezifischer Vertraulichkeitsvereinbarung, Ihr Firmenname wird erst nach Vorprüfung freigegeben.
Fragen zum Pflegeheimverkauf
Beim Verkauf eines Pflegeheims müssen Betrieb, Personal, Bewohnerinnen und Bewohner sowie gegebenenfalls die Immobilie zusammen betrachtet werden. Die passenden Schritte hängen davon ab, was verkauft werden soll und wie der Betrieb organisiert ist.
Kann der Pflegebetrieb ohne die Immobilie verkauft werden?
Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Pflegeheims?
Welche Unterlagen sollte ich für die Vorbereitung zusammenstellen?
Wie wird die Versorgung während eines Verkaufs geschützt?
Wer kann ein Pflegeheim übernehmen?
Wie diskret kann der Verkauf vorbereitet werden?
Wie lange dauert der Verkauf eines Pflegeheims?
Wie wird das Honorar vereinbart?
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Pflegeheim-Nachfolge im DACH-Raum besprechen
Verkäufer mit Käufern. Gründer mit Investoren. Betreiber mit Kapitalgebern. Michael Scheidel bringt mehr als 20 Jahre Branchenerfahrung in Pflege und Healthcare mit, dazu ein gewachsenes Netzwerk zu Entscheidern im Pflege- und Gesundheitssektor.