Die Trennung von Betrieb und Immobilie nach OpCo/PropCo-Logik hat den deutschen Pflegeheim-Markt seit 2018 strukturell verändert. 2026 ist sie kein Sonderfall mehr, sondern der Standard für jeden mittelgroßen Pflegeheim-Verbund, der ernsthaft an Bewertung, Finanzierung und Käufer-Mix arbeitet.
Die saubere Strukturierung hebt die Gesamtbewertung in unseren Mandaten regelmäßig um zwei bis drei Multiples gegenüber einer integrierten Struktur. Wer als Inhaber oder Investor plant, ein Pflegeheim-Portfolio zu strukturieren oder im Sell-Side-Verkaufsprozess abzugeben, sollte die Logik in der Tiefe verstehen.
Pflegeheime kombinieren zwei strukturell verschiedene Asset-Klassen. Einen Betreiber-Cashflow mit EBITDA-Logik (7x bis 11x EV/EBITDAR) und einen Immobilien-Cashflow mit Pacht-Logik (16x bis 22x auf Pacht-Niveau). Wer beides als integrierte Einheit verkauft, zwingt den Käufer in einen Misch-Multiple und unterzeichnet strukturell den Wert der Immobilie.
OpCo/PropCo trennt zwei verschiedene Asset-Klassen mit zwei verschiedenen Käufergruppen und schafft so 2x bis 3x Multiple-Premium auf das Gesamtpaket
So viel Premium hebt die saubere OpCo/PropCo-Trennung 2026 auf das Gesamtpaket. Voraussetzung ist ein marktübliches Pacht-Niveau und eine sauber dokumentierte Pacht-Tragfähigkeit. Wer ein Pflegeheim verkaufen will, beginnt die Strukturierung sechs Monate vor Mandats-Start.
Integriert versus OpCo/PropCo getrennt
| Bewertungs-Stufe | Integriert | Getrennt |
|---|---|---|
| EBITDAR (vor Pacht) | 10 Mio. € | 10 Mio. € |
| Marktpacht (−) | — | 4,5 Mio. € |
| EBITDA OpCo | — | 5,5 Mio. € |
| OpCo-Wert · 8,5x EV/EBITDA | — | 46,8 Mio. € |
| PropCo · Pacht × 18x Cap | — | 81,0 Mio. € |
| Gesamt-Wert | 95,0 Mio. € | 127,8 Mio. € |
Der Pacht-Vertrag zwischen OpCo und PropCo
Drei Parameter entscheiden über die Bewertbarkeit der gesamten Struktur. Sie sind die Achillesferse jeder Strukturierung.
Marktüblich vom Umsatz
Oder 22 bis 28 Prozent des EBITDAR. Höhere Pachten ersticken den OpCo, niedrigere unterzeichnen den PropCo. Quoten über 10 Prozent gelten als kritisch.
Teilindexierung als Marktlösung
Vollindexierung (100 Prozent VPI) hebt den PropCo-Wert, belastet aber den OpCo bei Inflation. Teilindexierung mit 70 Prozent VPI ist 2026 die häufigere Lösung.
Hauptlaufzeit plus Optionen
Kürzere Laufzeiten drücken den PropCo-Multiple deutlich. Verlängerungsoptionen stabilisieren die Kapitalisierung auf der Immobilien-Seite.
Käufergruppen je Seite
PropCo-Käufer kaufen Cap-Rate. OpCo-Käufer kaufen EBITDA-Wachstum. Wer beides in eine Auktion zwingt, verschenkt Multiple-Premium.
PropCo-Käufer
Cap-Rate-getrieben, Halteperiode 10 bis 30 Jahre
- →REITs und Healthcare-Real-Estate-Fonds
- →Spezialisierte Pflegeimmobilien-Fonds
- →Family Offices mit langfristigem Anlage-Horizont
- →Bewertung über Pacht-Annuität × Cap-Multiple
OpCo-Käufer
EBITDA-Multiple-getrieben, Halteperiode drei bis sieben Jahre
- →Strategische Pflegekonzerne mit DACH-Mandat
- →PE-Plattformen mit Pflege-Mandat
- →Joint Ventures aus Konzern und Family Office
- →Bewertung über EV/EBITDA-Wachstums-Story
Risiken in der OpCo/PropCo-Struktur
Pacht-zu-Umsatz-Quote zu hoch
Quote über 10 Prozent stresst das OpCo-Geschäft und führt zu Multiple-Diskonts auf beiden Seiten.
Indexierungs-Trigger
Bei vollindexierter Pacht und ausbleibender Vergütungs-Anpassung der Kostenträger steigen Pacht-Kosten schneller als OpCo-Erlöse.
Vertragspartner-Risiko
PropCo-Käufer bewerten die Bonität des OpCo-Mieters scharf. Eine schwache OpCo-Bilanz drückt den PropCo-Multiple um 1x bis 2x.
Sonder-Investitionen
Klare Capex-Klauseln im Pacht-Vertrag regeln, wer Kosten etwa für Brandschutz-Sanierung trägt, und vermeiden Streit.
8-Heim-Verbund nach Strukturierung
In einem typischen Mandats-Profil 2024–2025 strukturiert ein 8-Heim-Verbund mit 12,5 Mio. Euro EBITDAR die Trennung über sechs Monate Vorlauf. Marktpacht-Analyse pro Standort, Pacht-Niveau bei 26 Prozent des EBITDAR (3,25 Mio. Euro), OpCo-EBITDA bei 9,25 Mio. Euro.
OpCo-Multiple 8,8x ergibt 81,4 Mio. Euro EV. PropCo-Pacht 3,25 Mio. Euro × 18x Cap-Rate-Multiple ergibt 58,5 Mio. Euro EV. Gesamt 139,9 Mio. Euro. Die integrierte Bewertung läge bei 9,5x × 12,5 Mio. Euro = 118,8 Mio. Euro. Strukturierungs-Premium 21,1 Mio. Euro oder 18 Prozent.
Die Pflegeimmobilie geht separat an einen Healthcare-REIT, das OpCo-Geschäft an einen Investor mit Pflege-Mandat. Wer alle drei Bausteine in der Tiefe durcharbeitet, hebt die Gesamtbewertung um 15 bis 25 Prozent und öffnet den Zugang zu zwei separaten Käufergruppen. Investoren auf der PropCo-Seite finden im Pflegeimmobilien-Markt strukturell stabile Cap-Rates.
Wer ein Pflegeheim-Portfolio integriert verkauft, lässt 2026 strukturell 15 bis 25 Prozent Wert auf dem Tisch
