Einblicke & Trends für Investoren

Pflegeimmobilien sind Infrastruktur: Warum Versorgung und Rendite zusammengehören

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Pflegeimmobilien sind Infrastruktur: Warum Versorgung und Rendite zusammengehören

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Pflegeimmobilien sind Infrastruktur: Warum Versorgung und Rendite zusammengehören

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Pflegeimmobilien sind Infrastruktur: Warum Versorgung und Rendite zusammengehören

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Pflegeimmobilien sind Infrastruktur: Warum Versorgung und Rendite zusammengehören

Pflegeimmobilien sind kein Nischenthema mehr – sie sind Infrastruktur. Wer Versorgung ernst nimmt, denkt in Heimen, ambulanten Hubs, betreutem Wohnen und quartiersnahen Services. Und ja: Rendite folgt hier nicht nur der Lage, sondern der Belegbarkeit von Bedarf, Personal, Regulierung – und der Kunst, Immobilienlogik mit Versorgungslogik zu verkuppeln.

„Pflege ist ein Pflichtmarkt – die Frage ist nicht, ob investiert wird, sondern wie professionell.“

Warum Pflege-Immobilien jetzt strategisch sind

Die Alterung ist messbar: Der Anteil der über 80-Jährigen steigt in Deutschland bis Mitte des Jahrhunderts deutlich. Das ist keine Storyline, sondern Demografie – und sie wirkt über Jahrzehnte in Belegung, Pflegegraden, Personalschlüsseln und Flächenbedarf. Wer Plattformen aus Heimen, Service-Wohnen und ambulanten Stützpunkten baut, gewinnt Planbarkeit und Skalierbarkeit.
➡️ Hintergrund: Destatis, 11. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung.

Gleichzeitig verschiebt sich der Investmentmarkt: Weniger breite Risikobereitschaft, mehr Fokus auf Core-Qualität, Betreiberbonität und ESG-Tauglichkeit. Gesundheitsimmobilien blieben 2025 in Deutschland robust – bei selektiverer Nachfrage und klaren Preisfindern.
➡️ Marktbeobachtung: BNP Paribas Real Estate, Gesundheitsmarkt Q2/2025.

„Die besten Pflege-Deals verbinden Versorgungsvorteile mit Betriebskosteneffizienz – Architektur ist Strategie.“

Was zählt beim Asset – drei Formate, drei Logiken

Format

Wofür es steht

Werttreiber

Hauptrisiken

Pflegeheim (stationär)

Vollstationäre Versorgung, hohe Pflegegrade

Auslastung, Pachtfähigkeit, Betreiberbonität, bauliche Standards (z. B. Einzelzimmerquote)

Personalengpässe, Regulierungsänderungen, Capex-Zyklen

Betreutes Wohnen / Service-Wohnen

Selbstbestimmtes Wohnen + Services

Mikrolage, Servicepakete, Mietenentwicklung, Drittverwendungsfähigkeit

Grauzone zwischen Wohnen & Heimrecht, Leerstandsrisiko in schwachen Lagen

Quartierskonzept

Mix aus Wohnen, Tagespflege, ambulantem Hub, Nahversorgung

Verbundnutzen, Frequenz, kommunale Kooperationen, ESG

Komplexe Governance, höhere Entwicklungs- & Abstimmungsaufwände

Renditen & Pricing: Deutsche Healthcare-Immobilien sahen 2024/25 eine Neubewertung. Nettoanfangsrenditen für Pflegeobjekte bewegten sich (je nach Lage/Qualität) im mittleren 5er-Bereich – bei klarer Spanne zwischen Core und Value-Add.
➡️ Orientierung: JLL, Immobilienmarkt Deutschland Q2/2024.

Pflegeheim 101 – was Investoren vor Signing wirklich wissen wollen

  • Betriebsdaten: Belegung nach Pflegestufen, Verweildauern, Mix aus Pflegegraden; MD-Prüfungen, Beschwerde-/CIRS-Daten.

  • Erlöslogik: Payer-Mix (Pflegekassen, Eigenanteile), Entgelte je Pflegegrad, DSO/Abrechnungsqualität.

  • Personal & Organisation: Besetzungsquoten, Fluktuation, Zeitarbeit, Qualifizierungs- & Recruiting-Pfad.

  • Gebäudezustand & Capex: Einzelzimmerquote, Brandschutz, EnEV/GEG-Status, Instandhaltungsrückstau.

  • Regulatorik & ESG: Landesheimgesetze, Betreiberstatus, Energie & Soziales – nicht nur fürs Reporting, sondern fürs Rating.

  • Markteinbettung: Klinik- und Hausarztbeziehungen, ambulante Synergien, Tagespflege-Frequenz.

Zur Einordnung der Versorgungstrends und des wachsenden Langzeitpflege-Bedarfs lohnt der Blick auf OECD-Vergleiche: Langzeitpflege ist in allen Industrieländern ein strukturelles Wachstumsfeld – mit entsprechender Professionalisierung auf der Immobilien- und Betreiberseite.
➡️ Überblick: OECD – Health at a Glance 2023 (Long-term care).

Deal-Mechanik im Pflegeheim-M&A – worauf wir achten

Wir begleiten Transaktionen entlang einer klaren Sequenz – transaktionssicher und betreiberpraktisch:

  1. These & Value-Bridge: Warum dieses Objekt/Cluster? Welche Cash- und Qualitätshebel sind realistisch (Auslastung, Skill-Mix, Energie, Einkauf)?

  2. Vendor-DD & Datenraum: Vorabklärung zu Regulierung, Brandschutz, Pachtfähigkeit, ESG-Baseline – damit Käuferfragen vor Signing beantwortet sind.

  3. Struktur & Finanzierung: Share- vs. Asset-Deal, Pacht-/Betreibervertrag, Earn-Outs an Qualitäts-/Auslastungs-KPIs knüpfen.

  4. Integration & Betreiberfit: TOM in 100 Tagen (Dienstpläne, eDoku, Abrechnung, Beschaffung). Ohne People-Plan keine Synergien.

  5. Kommunen & Stakeholder: Frühzeitige Einbindung (Baugenehmigungen, Heimaufsicht, Sozialräume). Reputation ist Preistreiber.

Der Transaktionskontext bleibt selektiv: Volumina schwanken, doch Healthcare-Deals laufen – fokussierter und sorgfältiger.
➡️ Markteinordnung: BNPPRE, Gesundheitsmarkt Q2/2025 und JLL, Q2/2024.

Risiken ehrlich adressieren – und in Wert verwandeln

  • Zinsen & Bewertung: Höhere Finanzierungskosten verlangen belastbare Cash-Pläne und Pachttragfähigkeit. Antwort: KPI-basierte Capex-Roadmaps, Zins-Sensitivitäten, Szenario-Bewertungen.

  • Personal: Ohne Fachkräfte keine Belegung. Antwort: Arbeitgebermarke, Ausbildungskooperationen, Dienstplan-Flex, regionale Rekrutierung.

  • Regulierung: Heimgesetze, Prüfzyklen, Dokumentationspflichten. Antwort: Compliance-Setups, digitale Doku, Frühwarn-KPIs.

  • ESG & Energie: Energiepreise wirken direkt auf Betriebskosten und Pachtfähigkeit. Antwort: Energetische Quick Wins (Heizung, Dämmung, PV), soziale Kennzahlen transparent steuern.

„Integration ist kein Anhängsel des Kaufvertrags – sie ist der Investment-Case.“

Praxisnahe Bewertungsmatrix (Kurzform)

Kriterium

Score-Frage

Investment-Implikation

Mikrolage

Arzt-/Apotheken-Nähe, ÖPNV, Einzugsgebiet?

+20–40 bps Risikoaufschlag bei schwacher Lage

Bau & ESG

Einzelzimmerquote, Brandschutz, Energieklasse?

Capex-Zwang ↔ Finanzierungskosten

Operator-Fit

Track-Record, Personal, Abrechnung?

Bonitätsaufschläge, Pachtfähigkeit

Cluster-Logik

Ambulanter Hub, Tagespflege, betreutes Wohnen?

Belegungsstabilität, Cross-Sell, Quartierswirkung

Unser Blick nach vorn

Der Markt professionalisiert sich: Plattformen, die Homecare + Service-Wohnen + Heim kombinieren, schaffen robustere Cashflows und spürbare Versorgungsgewinne. Wir setzen in Projekten konsequent auf Deal-Readiness, Käufer-Fit und Integrationsdesign – weil Wert in der Umsetzung entsteht, nicht in der Folie.

Für Demografie- und Langzeitpflege-Kontext: Destatis, Bevölkerungsvorausberechnung und OECD, Long-term care 2023. Immobilien- und Deal-Einordnung: BNP Paribas Real Estate, Gesundheitsmarkt Q2/2025 sowie JLL, Q2/2024. Und für alles Operative & Matching: msi-partners.de.

Wenn ihr über Pflegeheime, betreutes Wohnen oder Quartiersprojekte sprecht: Lasst uns frühzeitig über Betreiberfit, Capex-Realität und Integrationsplan reden. Genau dort unterscheiden sich gute von sehr guten Deals.

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